Een huis kopen blijkt aantrekkelijk, maar voorkom problemen!
Column van Myrddin Jacobs van Gimbrère International Advocaten
Gimbrère International Advocaten is een internationaal georiënteerd advocatenkantoor. Met vestigingen in Barcelona, Madrid en Nederland biedt het kantoor een breed netwerk op het gebied van juridische zaken op alle specialistische terreinen. In haar column in het Magazine Spanje behandelt Myrddin Jacobs juridische zaken waar Nederlandse ondernemers, tweedehuisbezitters, vakantiegangers of residenten in Spanje mee te maken kunnen krijgen. Myrddin Jacobs is afgestudeerd in zowel het Nederlands als het Spaans recht.
Collega Tjaard Gimbrére heeft mij gevraagd om het schrijven van een juridische column van hem over te nemen. Niet omdat hij het niet leuk vindt, maar omdat ik er zogezegd ‘met mijn neus bovenop zit'. Ik werk immers als Spaanse advocaat in Barcelona en ik krijg regelmatig landgenoten aan mijn bureau die een probleem hebben of geadviseerd willen worden.
Momenteel krijgt ons kantoor regelmatig vragen van mensen die overwegen om in Spanje een (tweede) huis te kopen. Door de crisis zijn op sommige plaatsen in Spanje de huizenprijzen met meer dan 30% gedaald. Het blijkt voor velen aantrekkelijk om nu een huis te kopen. De laatste zes maanden zijn de huizenverkopen dan ook gestegen door de lage verkoopprijzen en de gunstige rentestand.
Bij aankoop van een huis in Spanje is het naar mijn mening verstandig het hele aankoopproces te laten begeleiden. Op die manier kunnen veel problemen voorkomen worden. Wij zien regelmatig cliënten die pas advies komen vragen als er moeilijkheden ontstaan. Dit vertraagt het koopproces en de mensen worden vaak onnodig op kosten gejaagd.
Het is erg belangrijk om bij de aankoop van onroerend goed te weten wie de eigenaar is van het aan te kopen stuk grond. Ook wordt bekeken of op het bewuste stuk grond bijvoorbeeld geen beperkte rechten, zoals bijvoorbeeld een recht van overpad, zijn gevestigd. Daarbij dient grond als onderpand voor hypotheken en leningen. Een aspirant koper moet er dan ook zeker van zijn dat de grond vrij van hypotheken, beslagen of andere schulden wordt opgeleverd. Het zal niet voor het eerst zijn dat een nieuwe eigenaar ook onverwacht de nieuwbakken eigenaar is van een schuld van de vorige eigenaar. En wie zit daar nu op te wachten?
Kloppen de gegevens?
De gegevens in het Spaanse Eigendomsregister zijn helaas niet altijd up to date of compleet. Zo komt het wel eens voor dat iemand denkt een huis te kopen maar dat in het Eigendomsregister alleen de grond staat vermeld. De akte van nieuwbouw moet dan nog worden ingeschreven. Inschrijving van deze akte kan problematisch zijn als de woning bijvoorbeeld niet conform de vergunning is gebouwd. Dat moeten we dus goed uitzoeken.
Verder is het zo dat, in tegenstelling tot de situatie in Nederland, het eigendomsregister los staat van het kadaster. Het komt daardoor maar al te vaak voor dat de gegevens die met betrekking tot een bepaald object in het eigendomsregister en het kadaster zijn opgenomen niet met elkaar stroken.
Huis of stal
Bij de gemeente moeten we nagaan of het onroerend goed legaal gebouwd is; gekeken wordt naar de aanwezigheid van een bouwvergunning. Ook is het van belang te controleren of het gebruik van het onroerend goed overeenstemt met het bestemmingsplan. We hebben wel eens meegemaakt dat een bebouwing op een stuk grond stond waarop alleen een agrarische bestemming rustte. Deze bebouwing mag, gezien de bestemming van de grond, vervolgens niet zomaar als woning in gebruik genomen worden.
Verder wordt bij iedere aankoop van onroerend goed nagegaan of de onroerend goedbelasting betaald is, en of er een bewoonbaarheidverklaring is afgegeven. Dit is een verklaring van de gemeente, die na voltooiing van de bouw controleert of het object dat is opgeleverd, voldoet aan de vooraf afgegeven bouwvergunning. Wanneer dit niet het geval is zouden problemen kunnen ontstaan bij de aanvoer van gas, water en elektriciteit.
Geen onverwachte tegenvallers
Het zal duidelijk zijn dat de aankoop van een woning in Spanje heel anders verloopt dan in Nederland. Ik raad u aan zich te laten adviseren. Ik heb namelijk liever dat u zich laat verrassen door het mooie Spanje, dan door onverwachte tegenvallers!
Myrddin Jacobs
Heeft u een vraag met betrekking tot Spaans recht? Stel hem op www.gimbrere.es/spanjevragen
Bron: Magazine: Spanje, No.3, oktober-november 2010